Спикеры: Шеларь Галина
– Исполнительный директор Центра стратегических исследований и реформ; Президент
Общественной Ассоциации Общество Независимых Оценщиков РМ. Тэрэбуркэ Дмитрий, рекомендованный
Европейский Оценщик, Директор Общественной Ассоциации Общество Независимых Оценщиков
РМ.
Согласно Закону «Об
оценочной деятельности», на разработку национальных стандартов оценки отводилось
6 месяцев. Однако документ вступил в силу в 2002 году, а на дворе 2022, а утверждённых
национальных стандартов по-прежнему нет.
Но Молдова уже в октябре
по полной ощутит последствия мирового экономического цунами. Республика уже
сегодня лидирует по темпам и уровню инфляции среди европейских стран. В мае инфляция
достигла 29% — рекордный показатель за последние 20 лет. Она, в свою очередь, ведёт к снижению уровня реальных
доходов населения и является «прелюдией» к стагфляции — одновременному росту цен
и торможению экономики (по данным статистики, рост ВВП в первом квартале составил
чуть более 1%).
Сейчас спектр антикризных
мер, которые предлагает правительство, крайне ограничен, и во многом связан с своевременным
поступлением в страну очередного внешнего транша. При этом власти фактически игнорируют
всё ещё существующие внутренние возможности, которые при конструктивном взаимодействии
государства, бизнеса и профессионального сообщества, уже в краткосрочной перспективе,
могут превратиться из терры-инкогнито в источник развития и стабильного наполнения
бюджета. Одним из таких направлений – является рынок недвижимости и, в первую очередь,
оценочная деятельность.
Рынок недвижимости
является фундаментом развития внутреннего не экспортного сектора экономики, а его
оценочная стоимость — фундамент долгового рынка Молдовы. На конец мая текущего
года остаток кредитов в банках составил около 3 млрд евро, при существующих подходах
к страхованию рисков, это означает, что в залогах у банков находится недвижимости
примерно на 6-7 млрд евро. Если исходить из того, что общий объем рынка недвижимости
Молдовы составляет 25 млрд евро, то очевидно, что более четверти уже использована
в качестве залога. При этом, в настоящее время только в Кишинёве выставлено на продажу
(пустует) около 60 000 квартир в новостроях. Это – порядка 20% жилого фонда столицы
сегодня или 50% жилого фонда Кишинева периода СССР. Чтобы продать такой объем, при
сохранении текущих тенденций на рынке недвижимости и в экономике понадобится, примерно,
6-7 лет, а возможно, и значительно больше. Кроме того, пандемия сформировала «ценовой
пузырь» в большинстве сегментов рынка недвижимости. Все бы ничего, но «огонь» псевдоспроса бьёт напалмом
по социальной сфере, снижая, а порой и убивая привлекательность недвижимости, территории,
региона, страны.
С учетом сложившейся
ситуации, можно ожидать, что: — объемы строительства значительно сократятся, возможно
полное переформатирование отрасли (доля строительства составляет более 30% молдавского
рынка недвижимости).
— объем невозвратных
долгов значительно возрастет, включая «новострой»;
— земельные ресурсы
страны, станут объектом вынужденного «долгового» обмена («источник» погашения, как
внутренних, так и внешних кредитов).
В этих условиях, наша
первостепенная задача — придать оценке международное лицо, для чего необходимо максимально
быстро внедрить регулирующие инструменты.
Тот факт, что потребность
в повышении качества и прозрачности систем управления ресурсами и оценки имущества
давно назрела, подтверждает и то, что с 2018г. при поддержке Всемирного банка в
Молдове реализуется Проект земельной регистрации и оценки имущества (общая сумма
зарезервированных средств 35 млн долл.)
Заметим, что Общество
независимых оценщиков РМ активно участвовало в работе по согласованию основных целей
проекта и мер их по их реализации. Такая заинтересованность профессиональных
участников изначально приветствовалась как Банком, так и государством. Однако, к
реализации проекта Общество практически не привлекается. Хотя одной из задач/целей
проекта является создание инфраструктуры оценки имущества, в том числе современных
стандартов оценочной деятельности, полноценной информационной и независимой системы
обжалования оценок. Как результат, повышение прозрачности рынка недвижимости.
Спустя 4 года «освоено»
около 2,5 млн долл (27% от зарезервированных, но не перечисленных 9,1млн долл.).
К реформированию оценочной деятельности так и не приступили.
Во многом такая ситуация
связана с тем, что регулированием оценки в Молдове занимаются люди, которые не освоили
эту сложную науку, но научились использовать государственные должности в собственных
и иных интересах. Именно благодаря им, оценка зачастую перестала отражать стоимость,
а стала уверенно обслуживать теневой сектор экономики.
Причина простая –
государственная система регулирования игнорирует профессиональное сообщество, которое
в условиях рынка имеет весьма ограниченный смысл.
Известно, у любых
изменений, в том числе и негативных, есть конкретные фамилии, в нашем случае – это
фамилия Бузу. Уже более 20 лет Госпожа Бузу, по сути, является «серым кардиналом»
рынка недвижимости, обеспечивая и специфическую методологию оценки, и, как следствие,
«допуск» к работе. При этом, согласно Закону «Об оценочной деятельности», на разработку
национальных стандартов оценки отводилось 6 месяцев. Закон вступил в силу в
2002 году – сейчас 2022. А утверждённых национальных стандартов по-прежнему нет.
За это время Международные
Стандарты уже более 3-х раз радикально менялись и были отредактированы более
10-ти раз. Европейские стандарты многократно переиздавались, а мы пытаемся
кому-то что-то доказать, используя индексированные данные середины прошлого века
и фейковые рыночные данные, которые, в зависимости от поставленных кем-то целей
и задач, по одному и том уже объекту могут отличаться на несколько порядков. В условиях
вранья и непонимания риски потери страны – значительные.
Причина подобного
очень простая – низкий уровень квалификации государственных служащих, которые занимаются
не совсем свойственным для себя делом и используют должности только для решения
личных вопросов. В заключение, спикеры пресс-конференции заявили, что этим
мероприятием они только обозначили дискуссию. В будущем они предполагают создать
устойчивые площадки для профессиональных дискуссий, проводить круглые столы, конференции,
приглашать молдавских и зарубежных экспертов и специалистов, для которых не безразлична
тема измерений и перспективы ее развития. Очевидно, что без формирования транспарентного
рынка оценки мы так и не поймем, что происходит и куда двигаться. Коррупционные
ресурсы иссякают, борьба за переделы выходит на сомнительный информационный уровень.
И не надо удивляться, что завтра мы в очередной раз можем проснуться в другой стране.
Подписывайтесь
на наш Telegram-канал https://t.me/enewsmd . Много интересного: инсайды,
заявления, расследования. Много уникальной информации, которой нет у других.
