«Кадастровая оценка находится в прямой зависимости от уровня организации рынка недвижимости. Молдова с точки зрения организации рынка недвижимости, а значит и ее налогообложения, традиционно отстает от соседей — Румынии и Украины. Более того, это отставание только усиливается. Тяга руководства к фрагментарному внедрению, просто поражает. Как можно сформировать эффективную модель оценки жилья, если у вас не сформирована оценка земли? Это, как минимум, неразумно», — отмечает Тэрэбуркэ.
По его мнению, предложенный метод переоценки учитывает слишком малое число переменных — восемь, хотя эксперт говорит, что в случае такой массовости процесса речь должна идти, как минимум, о 20 переменных.
«Вишенкой на торте» Тэрэбуркэ называет предложение о том, чтобы разделить территории каждого города на зоны, в которых стоимость похожих квартир примерно одинакова.
«В силу своей долговечности, недвижимость очень редко меняется в цене. На цену влияет изменение условий и окружения. Если добавить определение из Гражданского кодекса Республики Молдова, которое относит квартиры, комнаты и прочее к составной части недвижимости, то все становится на свои места. Стоимостные зоны имеют прямое отношение к земле, влияние на квартиры, конечно, оказывают, но только как составная часть единого объекта на конкретном участке земли. Вот этот момент может отразиться на конечном результате так, что все владельцы будут потрясены, причем как от радости, так и от горя», — считает Тэрэбуркэ.
По его словам, именно этот момент может привести к тому, что налог на недвижимость возрастет на порядок.
Также эксперт коснулся переменной, касающейся «устаревания» — износа недвижимости…
«Устаревание не может проходить линейно. Вначале этот процесс происходит очень быстро, примерно лет 10, потом замедляется, и в течение 20-30 лет практически не влияет на рыночную стоимость, потом опять ускоряется», — объясняет эксперт.
Он называет среднюю цену предложения жилья в Кишиневе на уровне 1060 евро за квадратный метр с учетом муниципия.
«Средняя цена предложения в Бельцах — 671 евро, разница может достигать до 60%. Кишинев разбит на 17 зон. Погрешность достаточно высокая, грубо говоря, квартира на бул. Штефан чел Маре и на ул. Колумна ценится одинаково. Мунчешты возле очистных сооружений и Мунчешты возле вокзала — одинаково. Так, оценка квартир для целей налогообложения, например в Кишиневе, будет проводиться исходя из средней цены 700-800 евро за квадратный метр. Цифры по другим регионам еще более противоречивые», — отмечает Тэрэбуркэ.
Эксперт делает выводы о том, что авторы модели отошли от общепринятых международных/европейских принципов оценки и попытались информационные пробелы прикрыть математикой, поэтому «получилось, как получилось».
Он считает, что определять стоимость жилой недвижимости, в том числе стоимостные зоны, без того, чтобы определить стоимость земли — «нонсенс».
«Основной аналитический принцип рынка жилой недвижимости нарушен — достоверное определение поправок в целях оценки рыночной стоимости, возможно только в пределах каждого локального рынка на основе исследования закономерности ценообразования в конкретной фазе его состояния, отсюда и такие неточности», — полагает эксперт.
Он предлагает для правильной и справедливой оценки недвижимости использовать опыт других стран.
«Например, в Румынии при ее смешанной системе регулирования, налогообложение происходит по рыночной стоимости индивидуальными оценщиками, с обязательством каждого собственника оценить стоимость раз в три года, зарегистрировав ее в кадастре», — заключил исполнительный директор общества независимых оценщиков Республики Молдова.
