О кризисе на рынке недвижимости и его причинах в последнее время дискуссий много. Но фрагментарные и логически не всегда связанные. А проблема носит комплексный и взаимосвязанный характер. Именно поэтому «выхватывание» отдельных фактов или статистических данных и их комментарии без привязки к общей цепочке факторов может направить по ложному следу в поисках причин кризиса.
Поводом для этого текста стали два материала, вышедшие в последние дни. Первый — интервью Марины Соловьевой в Logos Press «В Кишиневе пустует более 88 тысяч квартир и домов». Второй — ответ архитектора Анатолия Гордеева «Пустующие квартиры или новое строительство? Не стоит путать тактику со стратегией».
Дискуссия последних дней устроена как спор двух правд. Одна сторона предъявляет цифру: почти каждая четвертая квартира в Кишиневе пустует. Значит, дефицита предложения нет, а рост цен объясняется не нехваткой жилья. Другая отвечает: строительство останавливается, отрасль сыплется, резерв пустого фонда конечен и ненадежен — значит, паниковать по поводу стройки нельзя, а нужно ее поддерживать. Обе стороны оперируют реальными цифрами. Обе описывают систему, глядя на нее с уровня квартиры, а не с уровня рынка, как такового. И поэтому обе проходят мимо диагноза, который эти же цифры подтверждают, если смотреть на них системно.
Деформация рынка
Диагноз простой: в Молдове хорошо сформировался рынок строительного подряда и практически не сформировался рынок девелопмента. Подрядчик умеет построить здание — получить заказ, выйти на площадку, возвести квадратные метры, продать. Девелопер должен решать другую задачу: создавать не здание, а функционирующую территорию — с землей, инфраструктурой, транспортом, социальной и экономической функцией, с долгосрочной ответственностью за то, что происходит с районом после сдачи объекта.
В Кишиневе эти две функции слиплись в одну: строительная компания называется девелопером, оставаясь по экономической модели подрядчиком, а все, что не квадратные метры — дороги, сети, школы, качество среды, — сброшено на муниципалитет либо не решается вовсе. Именно эта деформация и производит одновременно оба факта, которые обсуждаются как будто раздельно: рекордную долю пустующего жилья и продолжающийся спрос на новое строительство.
Смотрим на цифру 88 тысяч не как на факт, а как на симптом. Ключевое в ней — не доля, а структура: наибольшая концентрация пустующих единиц приходится не на советский фонд с его миграционным оттоком, а именно на новостройки.
Это данные, которые прямо подтверждают диагноз о подряде без девелопмента, а не опровергают тезис о нехватке жилья и не подтверждают тезис о достаточности предложения — они говорят о третьем: рынок производит не жилье, а единицы хранения капитала, которые лишь попутно являются жилой площадью.
Механизм понятен и описан достаточно точно:
— банковская ликвидность и переводы диаспоры формируют спрос, адресованный не территории, а квадратному метру как активу;
— подрядчик рационально отвечает максимизацией плотности застройки на участке, к которому уже подведена инфраструктура, — потому что открывать новую территорию с нуля дорого и не входит в его модель;
— муниципалитет получает разрешительные платежи и статистику ввода жилья, не неся ответственности за состояние района через десять лет;
— покупатель получает не жилье, а суррогат финансового инструмента в стране, где депозит проигрывает инфляции, а вторичный рынок гособлигаций не работает.
Пустующая новостройка в этой цепочке — не аномалия и не резерв, а нормальный, ожидаемый продукт системы. Ровно так же нормальным продуктом этой системы является продолжающийся спрос на новое строительство: пока не появится альтернативный инструмент сбережения, локальный и диаспоральный капитал будет и дальше заходить в бетон, вне зависимости от того, сколько тысяч квартир уже стоят пустыми.
Квартира, как депозит, на рынок не влияет
Отсюда — почему аргумент о резерве не работает так, как на него рассчитывают. Резервом является то, что способно выйти на рынок при изменении цены или условий. Актив, купленный как замена депозита, с рынком не взаимодействует по определению: от него не требуется приносить доход через сдачу или продажу, требуется только не терять номинальную стоимость.
Эти квартиры не выйдут на рынок ни при какой разумной корректировке цены, потому что решение об их покупке изначально принималось не в логике жилищной потребности. Формально тезис о резерве верен, практически — бессодержателен. И ровно поэтому же не работает аргумент про необходимость любой ценой поддерживать темпы новой стройки ради спасения отрасли.
Тезис о том, что остановка строительства ведет к распаду подрядных цепочек, оттоку кадров и схлопыванию рынка стройматериалов — верен и заслуживает серьезного отношения как отраслевой риск. Но это аргумент промышленной политики, а не жилищной. Отрасль, двадцать лет обученная строить инвестиционные единицы на уплотнении существующей застройки, при остановке действительно посыплется — но ее механическое поддержание в нынешнем виде не добавит городу ни одного метра, снимающего дефицит нормального, инфраструктурно обеспеченного жилья для тех, кто в Кишиневе живет и работает, а не хранит капитал.
Подмена в этом рассуждении та же, что и у оппонента: частный, отраслевой интерес выдается за городской, стратегический.
Констатацией симптомов болезнь не вылечить
Отсюда становится видно, что оба материала спорят не о диагнозе, а о тактике внутри одной и той же деформированной модели, принимая ее структуру как данность. Один предлагает распечатать существующий запас единиц хранения капитала. Другой предлагает продолжать производить новые.
Ни то, ни другое не меняет того факта, что и то, и другое — не жилье в функциональном смысле, а результат отсутствия в стране институционального субъекта, отвечающего за территорию, и отсутствия у капитала альтернативы бетону. Практическое следствие: любая политика, которая работает на уровне отдельной квартиры — налог на пустующее жилье, стимулирование сдачи в аренду, субсидирование новой ипотеки, антикризисная поддержка застройщиков, — будет лечить симптом, оставляя причину нетронутой.
Налог на пустующее жилье способен принудить часть собственников к продаже или аренде, но не создаст альтернативного инструмента сбережения — освободившийся капитал просто купит следующую такую же квартиру. Поддержка нового строительства сохранит подрядные мощности, но, не будучи привязана к появлению институционального девелопмента и к реальной, а не инвестиционной жилищной потребности, произведет через несколько лет новый слой новостроек с той же структурой пустующего фонда внутри.
Настоящий разговор о жилищной политике Кишинева начинается не с вопроса, распродавать пустое или наращивать новое, а с вопроса, который оба материала не задают: почему за тридцать с лишним лет в стране так и не появился ни институт девелопмента, как ответственного за территорию субъекта, ни рынок капитала, способный конкурировать с квадратным метром за роль средства сбережения.
Пока эти два дефицита не устранены, город будет одновременно строить, продавать, пустовать и дорожать — и статистика, на которую опираются обе стороны спора, будет с одинаковой убедительностью подтверждать каждую из них. Потому что обе описывают разные проекции одной и той же неисправной системы.
Дмитрий Тэрэбуркэ, эксперт в области оценки недвижимости и девелопмента
Подписывайтесь на наш Telegram-канал https://t.me/enewsmd Много интересного: инсайды, заявления, расследования. Много уникальной информации, которой нет у других.
