Дмитрий Тэрэбуркэ обращает внимание на очень актуальную и сложную проблему, передает eNews.
«Структурные риски рынка недвижимости Молдовы: доминирование подрядного сегмента, пространственная диспропорция и стагнация инвестиционного цикла
Рынок недвижимости Молдовы демонстрирует признаки системного структурного дисбаланса, характерного для феномена «голландской болезни», проявляющейся в виде точечного перегрева столичного рынка и деградации периферийных территорий.
1. Дисфункциональность структуры рынка недвижимости
Современный рынок недвижимости Молдовы можно условно разделить на четыре основные подсистемы:
• производство строительных материалов,
• подряд,
• девелопмент,
• профессиональные услуги (управление, оценка, консалтинг).
Эти сегменты изначально имеют разные (в том числе противоречивые) цели, и устойчивое функционирование рынка возможно лишь при чётком распределении ролей и сбалансированном взаимодействии. Однако в текущей конфигурации наблюдается доминирование подрядного сегмента, что вызывает следующие системные нарушения:
• Искажение цепочки создания стоимости: Подряд ориентирован на строительный процесс, но не обеспечивает долгосрочной рыночной ценности объекта (управление, эксплуатация, доходность, ликвидность). Девелопмент, как носитель проектной концепции и управления жизненным циклом, оказался вытеснен.
• Снижение качества проектов: Девелоперская функция редуцирована до формального разрешения и строительства, без глубокой проработки концепций, маркетинга и управления.
• Деградация профессиональных услуг: Поскольку подрядный подход не нуждается в рыночной аналитике, консалтинге и управлении, эти отрасли не развиваются.
• Ценовая неустойчивость: Рынок становится зависимым от цен на стройматериалы, что делает его уязвимым к валютным и логистическим шокам, вне зависимости от реального спроса.
2. Пространственная деформация: Кишинёвский пузырь и региональная стагнация
Следствием вышеперечисленного является географическое расслоение рынка:
• Столица демонстрирует признаки спекулятивного пузыря: рост цен при ограниченном качественном предложении, дефицит земли, неэффективное землепользование и неадекватное регулирование.
• Регионы страдают от отсутствия спроса, миграции, слабой инфраструктуры и отсутствия инвестиционных стимулов.
Таким образом формируется самовоспроизводящийся порочный круг: перегрев столицы увеличивает миграцию, снижает инвестиционную привлекательность периферии, усиливает ценовой разрыв и, в конечном итоге, институционализирует региональное неравенство.
3. Финансиализация и инвестиционный паралич.
На фоне слабости финансовых институтов недвижимость, особенно в Кишинёве, превращается в альтернативный инструмент накопления, что влечёт следующие риски:
• Финансиализация активов: Жильё приобретается не для проживания, а как способ сбережения, что дополнительно разогревает цены.
• Заморозка ликвидности: Капитал концентрируется в неликвидных активах, не поступая в производственный сектор.
• Инвестиционный ступор:
o Строительство в регионах нерентабельно из-за отсутствия спроса.
o Строительство в Кишинёве сопряжено с высокими рисками ценовой коррекции.
o Производство строительных материалов теряет стимулы.
o Сфера услуг оказывается без объектов и клиентов. Таким образом, вся цепочка от стройматериалов до управления недвижимостью оказывается под угрозой системного коллапса.
4. Возможные последствия и направления выхода.
Ожидаемые последствия при сохранении текущей модели:
• Резкая ценовая коррекция в Кишинёве при внешнем шоке приведёт к обесценению активов и рискам в банковской системе.
• Социальная и экономическая деградация регионов, усиление миграции.
• Снижение конкурентоспособности экономики за счёт утраты инвестиционной привлекательности ключевого сектора.
Необходимые меры:
1. Переход от подрядного доминирования к полноценному девелопменту — с упором на проектную проработку, финансирование, управление, маркетинг.
2. Развитие финансовой инфраструктуры:
o Долгосрочная ипотека по рыночным правилам;
o Внедрение REITs для привлечения розничных инвестиций;
o Развитие вторичного ипотечного рынка (секьюритизация).
3. Активная региональная политика:
o Инфраструктурные инвестиции;
o Налоговые и административные стимулы для инвесторов;
o Децентрализация полномочий и бюджетов.
4. Институциональная реформа:
o Современный кадастр с рыночной оценкой;
o Прозрачные правила землепользования и строительства;
o Эффективная антикоррупционная политика.
5. Развитие арендного жилья как альтернативы чрезмерной концентрации капитала в объектах на продажу.
Заключение
Рынок недвижимости Молдовы сталкивается с комплексом взаимосвязанных проблем: перекос в сторону подряда, пузырь в столице, стагнация в регионах, финансиализация активов и инвестиционный застой. Преодоление этих рисков требует системной трансформации — институциональной, финансовой и пространственной».
Подписывайтесь на наш Telegram-канал https://t.me/enewsmd Много интересного: инсайды, заявления, расследования. Много уникальной информации, которой нет у других.
