КИШИНЕВ — В рамках празднования «Дня Европы» за рамками официальных лозунгов и праздничных концертов начали звучать весьма примечательные заявления, проливающие свет на практическую сторону интеграционных процессов. В частности, оживленные дискуссии в экспертном сообществе вызвало выступление одного из сотрудников Агентства публичной собственности (АПС)
В ходе панельных обсуждений, посвященных гармонизации национального законодательства с нормами ЕС, была затронута тема реформирования налога на недвижимость и наследство. Позиция чиновника оказалась предельно прагматичной: в условиях «новой экономической реальности» ситуация, когда налоги на наследство делают более выгодной продажу имущества, нежели его передачу детям, является «вполне нормальной практической моделью», широко применяемой в ряде развитых стран Запада.
Это заявление прозвучало на фоне общего тренда по подготовке общества к неизбежному росту фискальной нагрузки на частную собственность.
Как мы интегрируемся: европейские стандарты и реальные доходы
Процесс европейской интеграции — это не только свободное передвижение и доступ к фондам, но и глубокая реформа налоговой системы. В странах Европейского союза отношение к частной собственности, особенно к крупной или неиспользуемой недвижимости, регулируется жесткими экономическими рычагами.
-
Налог на наследство (Inheritance Tax): В таких странах, как Франция, Бельгия или Германия, ставки налога на наследство для дальних родственников или при превышении определенных лимитов стоимости имущества могут достигать 40–50%. В результате наследники действительно часто вынуждены продавать семейные дома, так как не могут позволить себе оплатить пошлину.
-
Логика фискальных органов: Европейская модель исходит из принципа, что недвижимость должна постоянно «работать» на экономику, приносить доход или оборачиваться на рынке, а не простаивать.
Однако при переносе этой кальки на молдавскую почву возникает серьезный разрыв в контексте. В Европе жесткие налоги компенсируются десятилетиями высокой доходности, развитыми социальными институтами, доступным долгосрочным кредитованием и высокой покупательной способностью. В Молдове же недвижимость для большинства семей — это единственный осязаемый капитал, скопленный поколениями, часто за счет тяжелого труда на заработках за рубежом.
Что нас ждет впереди?
Переход на европейские рельсы в сфере управления имуществом будет проходить последовательно, но ощутимо для кошелька граждан. Эксперты выделяют несколько ключевых этапов, к которым стоит готовиться:
-
Переоценка кадастровой стоимости: Налоги будут рассчитываться не по устаревшим советским или условным нормативам, а исходя из реальной рыночной стоимости жилья. Это автоматически поднимет ежегодные сборы в разы, особенно в столице и пригородах.
-
Повышение ставок на «излишки» площади: Введение прогрессивного налога на владение вторым и последующим жильем, а также на недвижимость, превышающую определенный квадратный метраж на человека.
-
Усложнение процедуры дарения и наследования: Постепенное выравнивание пошлин на передачу прав собственности с целью перекрыть лазейки для бесплатного переоформления крупных объектов.
Взгляд без иллюзий
Интеграция в общеевропейское пространство требует принятия правил игры, где государство выступает жестким регулятором. Плавные и спокойные разъяснения чиновников на публичных мероприятиях призваны снизить градус потенциального недовольства, переводя дискуссию из плоскости «социальной справедливости» в плоскость «технического соответствия стандартам ЕС».
Главный вывод, который стоит сделать собственникам уже сегодня: понятие «бесплатного владения» уходит в прошлое. Жилье в Молдове постепенно превращается из пассивного семейного актива в серьезную статью расходов, требующую грамотного финансового планирования на годы вперед. Сбалансированный подход властей в этом вопросе будет иметь решающее значение, чтобы реформы не привели к массовому отчуждению собственности у наименее защищенных слоев населения.
В контексте европейской интеграции и обязательств перед ЕС правящая партия PAS провела и продолжает проводить масштабное реформирование налогового законодательства. Если говорить конкретно об имущественных налогах, недвижимости и смежных законах, то изменения направлены на увеличение прозрачности, ликвидацию льгот, вывод доходов из тени и гармонизацию фискальной системы с европейскими директивами.
Вот ключевые законы и изменения в Налоговом кодексе (Codul Fiscal) и смежном законодательстве, принятые нынешним руководством Молдовы в этом направлении:
1. Реформа оценки недвижимости и рост налогов (Масштабный перерасчет)
Самое резонансное изменение, которое напрямую связано с тем самым «Днем Европы» и дискуссиями о росте нагрузки — это всеобщая переоценка кадастровой стоимости недвижимости Агентством публичной собственности (APP) и Департаментом кадастра.
-
Переход на рыночную оценку: Ранее налоги рассчитывались по устаревшей, условной кадастровой стоимости, которая часто была в 5–10 раз ниже реальной рыночной цены. В рамках гармонизации с практиками ЕС была проведена массовая переоценка.
-
Результат: Граждане получили обновленные уведомления на платформе geodata.gov.md. Кадастровая стоимость жилья резко выросла, приблизившись к рыночной. Из-за этого реальная сумма налога на недвижимость (impozitul pe bunuri imobiliare) для многих граждан выросла в несколько раз (в некоторых случаях — с 1 000 до 4 000 леев).
-
Закон об отмене льготы за досрочную оплату: Ранее действовала норма, согласно которой граждане получали скидку в размере 15%, если оплачивали налог на недвижимость до 30 июня. Действующая власть эту норму отменила, чтобы увеличить поступления в местные бюджеты.
2. Налог на богатство (Impozitul pe avere)
В соответствии с европейской практикой налогообложения роскоши и сверхнормативного имущества, были жестко зафиксированы критерии «налога на богатство». Под него подпадают физические лица, владеющие жилой недвижимостью, которая соответствует двум условиям одновременно:
-
Общая площадь составляет 120 кв. метров и более.
-
Общая оценочная (кадастровая) стоимость составляет более 200 прогнозируемых средних заработных плат по экономике. Поскольку средняя зарплата ежегодно индексируется правительством в сторону увеличения, этот порог тоже динамичен, но из-за переоценки недвижимости под этот налог стало подпадать гораздо больше домов и квартир, чем раньше.
3. Изменение понятия «Основное жилье» (Locuința de bază) при продаже
Чтобы пресечь спекуляции на рынке недвижимости и уклонение от уплаты налогов (что жестко отслеживается в ЕС), PAS внесла изменения в правила расчета прироста капитала (creșterea de capital) при продаже жилья.
-
Как было: Раньше при продаже квартиры, если человек был там прописан, доход не облагался налогом, так как жилье считалось «основным».
-
Новые правила: Были ужесточены условия. Теперь, чтобы жилье официально признали «основным» и освободили от налога на прирост капитала при продаже, гражданин должен быть там прописан и фактически проживать (иметь domiciliul/reședința) в течение последних 3 лет до момента отчуждения. Если квартира была куплена и продана раньше или использовалась под сдачу, придется заплатить подоходный налог с разницы в цене.
4. Налогообложение незавершенного строительства
В рамках борьбы с долгостроями и схемами, когда здания годами не сдаются в эксплуатацию, чтобы не платить налог на недвижимость, были подготовлены и приняты поправки о налогообложении объектов незавершенного строительства. Если объект «строится» слишком долго и его готовность превышает определенный процент, государство начинает начислять налог, стимулируя собственника либо достроить объект, либо продать его.
5. Борьба с теневой сдачей в аренду
Европейский вектор требует полной легализации рынка аренды жилья. В связи с этим Налоговая служба (SFS) получила новые инструменты мониторинга:
-
Владельцев квартир обязали регистрировать договоры аренды в налоговой.
-
Фиксированная ставка налога для физлиц, сдающих жилье, составляет 7% от дохода. Контроль за банковскими переводами и жалобами соседей был усилен, а штрафы за незаконную сдачу недвижимости выросли.
6. Передача полномочий местным властям (До 2028 года)
Согласно закону № 187, принятому в июле 2025 года, Парламент продлил до 1 января 2028 года особый режим, по которому конкретные ставки налога на недвижимость и земельного налога (impozitul funciar) устанавливают сами местные органы власти (примэрии).
Это сделано в рамках европейской доктрины «децентрализации». Теперь местная власть сама решает, насколько высоко поднять планку налога (в пределах коридора, установленного Налоговым кодексом), чтобы пополнять свой бюджет. Это снимает прямой негатив с центрального правительства, но оставляет автономию на местах.
Итог: К чему ведут эти законы?
Все эти законы укладываются в единую стратегию: владение частной собственностью в Молдове становится дорогой услугой. Государство по европейскому образцу переходит от налогообложения процессов (производства, труда) к более жесткому налогообложению активов (земли, недвижимости, капитала). Заявления чиновников о том, что «продать выгоднее, чем передать по наследству» — это не преувеличение, а констатация того, к какой модели (французской или бельгийской) постепенно адаптируют молдавское законодательство.
Чтобы вы могли лично ознакомиться с текстами документов, структурой поправок и официальными публикациями, ниже приведены прямые ссылки на официальные государственные ресурсы Республики Молдова — Государственный реестр правовых актов (Legis) и Официальный монитор (Monitorul Oficial):
-
Налоговый кодекс Республики Молдова (Codul Fiscal): Главный документ, в который нынешнее руководство ежегодно вносит изменения (включая правила расчета налога на богатство, налога на недвижимость и прироста капитала при продаже жилья). Полный текст со всеми актуальными поправками: Налоговый кодекс РМ на Legis.md
-
Закон № 187 от июля 2025 года (О продлении полномочий местных властей по ставкам налогов): Тот самый закон, который зафиксировал право примэрий самостоятельно устанавливать конкретные ставки налога на недвижимость и землю до 1 января 2028 года: Текст Закона № 187/2025 на Monitorul Oficial (в строке поиска на сайте введите «Legea nr. 187/2025»)
-
Постановление Правительства о переоценке недвижимого имущества: Документ, регулирующий масштабную кампанию Агентства публичной собственности (APP) и Кадастра по перерасчету стоимости жилья и привязке её к рыночным ценам: Постановление на Legis.md (введите «Evaluarea bunurilor imobile» в поле поиска актов исполнительной власти)
-
Официальный гид Государственной налоговой службы (SFS) по налогу на богатство (Impozitul pe avere): Официальные разъяснения налоговой со всеми критериями (120 кв. м и стоимость), сроками уплаты (до 25 декабря) и формулами расчета: Информационная база SFS.md (раздел «Persoane fizice» -> «Impozitul pe avere»)
-
Платформа для проверки новой кадастровой стоимости вашего жилья: Официальный геопортал, где после массовой переоценки каждый собственник может авторизоваться и посмотреть новую рыночную стоимость своей недвижимости, от которой теперь рассчитывается налог: Геопортал данных M-Cloud / Geodata
Подписывайтесь на наш Telegram-канал https://t.me/enewsmd Много интересного: инсайды, заявления, расследования. Много уникальной информации, которой нет у других.
